Alquileres turísticos

El uso del alojamiento privado en el turismo

A estas alturas no escapa a nadie que en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo. Lo vemos en las grandes ciudades, en las costas, en las islas y en todos los lugares turísticamente interesantes que no son pocos en este país.

Desgraciadamente esta manera útil para ganarse un sueldecito podría dar cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que perjudican a otras partes de la sociedad y de la economía en los destinos turísticos.

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Normativa

Para regular esta situación en Andalucía acaba de ver la luz una nueva norma: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos

Veamos esta norma y lo que supone para los propietarios y para los usuarios de los mencionados servicios. En primer lugar, hará falta definir el concepto de alojamiento privado en el turismo. Pues bien, la ley lo define como,” la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivando de su normativa sectorial.”

Exclusiones

Con esta definición cabe excluir:

  1. Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria que ya encontraban acomodo como alquileres de vivienda por temporada con la última modificación realizada a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
  1. Las viviendas turísticas de alojamiento rural, previstas en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 diciembre.
  1. Las que forman conjuntos de tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, siéndoles de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Esta última forma de alquiler constituye una actividad económica y obliga aparte del registro al alta en Hacienda y la actividad está sujeta a repercutir IVA.

En todos los casos corresponde declarar los ingresos obtenidos como rendimientos inmobiliarios en la declaración anual de IRPF.

Definición

Una vez delimitado lo que se considera el alojamiento turístico privado, veamos cómo se presume esta calificación. La ley se expresa de forma clara, “existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.” Es decir, tanto las plataformas como airbnb, holiday lettings, etc. como cualquier otra medio de difusión por Internet, medios de comunicación o agencias mediadoras.

Obligaciones con los usuarios

Las viviendas podrán cederse en su totalidad o por habitaciones, en este último caso el propietario debe vivir en ella.

En ambos casos el propietario está obligado a comunicar a la Administración turística la existencia de dicha vivienda y de inscribirse de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía.

La vivienda ha de contar con la pertinente licencia de ocupación que a su vez delimita la capacidad máxima de la vivienda. En todo caso la ley establece unos límites de ocupación:

  • cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas
  • cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación.

Además, las habitaciones cedidas deben contar con:

ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.

refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones deberán contar con calefacción, con enseres, aparatos, ropa de cama, lencería, menaje, botiquín de primeros auxilios etc.

Aparte de facilitar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida, el propietario debe informar y explicar el funcionamiento de los aparatos de la vivienda. El propietario también ha de facilitar información turística y un teléfono de contacto para casos de urgencia o disponer de las hojas de Quejas y Reclamaciones, en su caso.

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Obligaciones formales

No son muchas pero contundentes. El propietario debe formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería de Turismo competente, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos. Debe comunicar los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, su referencia catastral, y su capacidad, los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones, la identificación de la persona o entidad explotadora y título de propiedad.

Hay que formalizar un contrato con el usuario en el que aparece el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, nombres y documento de identificación, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono.

El código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio.

Los contratos han de conservarse durante un año para la el Inspector de Turismo.

La ley también regula, entre otros, aspectos sobre el precio, la reserva y cancelación.

Además, el propietario o explotador de la vivienda estará obligado a entregar un justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso, efectuados

Alquileres clandestinos

No cumplir las reglas establecidas puede acarrear severas sanciones ya que se aplicaría el régimen sancionador previsto en el Título VIII de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.  Este régimen prevé sanciones leves de 2000 euros hasta graves de 150.000 euros.

“Se considerará actividad clandestina la prestación del servicio de alojamiento, cuando el titular haya iniciado la actividad turística sin presentar declaración responsable en los términos del artículo 9, estando tipificada dicha prestación como infracción grave por el artículo 71.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.”

Si necesita ayuda con el cumplimiento de las obligaciones formales le asesoraremos para registrarse y  evitar las sanciones previstas. Consulte nuestro servicio especial para  los propietarios de viviendas arrendadas en Andalucía con fines turísticos.

Ley de alojamientos turisticos BOJA

Más info: info@asesoriafiscalponte.com

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Un comentario en “Alquileres turísticos

  1. Pingback: Alquileres turísticos – ASESORÍA PONTE tax & legal

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