Arrendamientos anteriores a 1985 ….y posteriores

safe_image contrato“Rentas antiguas” y no tan antiguas.
Acerca de las inminentes modificaciones relacionadas con las llamadas rentas antiguas de los arrendamientos de viviendas y locales de negocio.
El próximo 31 de diciembre de 2014 finaliza el plazo de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 y tendrá lugar el último plazo de treinta años de extinción general regulado por la LAU de 1964
El 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de arrendamientos urbanos que regula principalmente los contratos de arrendamiento firmados a partir del 1 de enero de 1995.
Sin embargo las Disposiciones Transitorias se ocupan de los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha, antes de 1995. En su disposición transitoria concede  a los contratos de alquiler celebrados antes del 9 de mayo de 1985  un plazo de 20 años para negociar una Renta actualizada. En caso de no llegar a ese acuerdo, el arrendamiento suscrito antes de 1985, podría finalizar el próximo 1 de diciembre de 2014, por la extinción general (salvo en algunos supuestos). Por lo tanto, habrá que estar a cada caso concreto, para averiguar la situación legal.
Por ejemplo, si el arrendatario inicial sigue ocupando el inmueble (o su cónyuge) el contrato no corre riesgo de extinguirse hasta su fallecimiento o jubilación. Si un descendiente se ha subrogado en el contrato del local de negocio, el contrato acabaría el 31 de diciembre de 2014.
Si una sociedad explota un negocio en el local y firmó el contrato antes de 9 de mayo de 1985, y que a 1 de enero de 1995 hubiese finalizado la duración inicial y el contrato estuviese en prórroga legal, el propietario podrá dar este contrato por finalizado el 31 de diciembre de 2014.
En estos casos habría que negociar entre las partes el modo de renovar el contrato.  El contrato antiguo seguirá pero puede rescindirse al final de cada mes o plazo de pago – se entiende que hay tácita reconducción, conforme al art 1566 del Código Civil.

Un nuevo contrato debe ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos actual, establecer una duración determinada ( ya no se admiten  los alquileres indefinidos) y un derecho a desistir del contrato con un preaviso razonable y en su caso un posible plazo de obligado cumplimiento.

La LAU de  1995 vigente  en la actualidad  determina una duración mínima obligatoria para el arrendador de 5 años en arrendamientos de vivienda y deja libertad de pactos en los demás arrendamientos urbanos.  Se pueden dar  los siguientes supuesto en el caso de las viviendas:

  • Contratos celebrados bajo la LAU 1995 con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, se rescinden por la voluntad de éste.
  • Contratos bajo la LAU actual con duración determinada, su duración actual será esa, con la salvedad de que en todo caso deberá respetarse el derecho de prórroga por cinco años a favor del inquilino  de la vivienda.

  • Contratos antes de la LAU de 1995 y después de 1985  por  duración determinada, se sujetarán a esta duración  y si ya ha transcurrido se encuentran en prórroga tácita, normalmente un mes.

Conviene aclarar que la duración del arrendamiento  queda determinada por el plazo en el que se ha pactado la renta: un mes, un año. Por último destacar que tampoco el inquilino puede desistir del contrato cuando quiera.

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